こんにちは。
この記事では以前アメリカで家を売った時の経験談を書きとめておこうと思います。
(あくまで経験談です。エージェントや州、
家の状態によってステップが変わるので各自でスペシャリストにご相談ください)
大まかなステップ
- エージェントを探す
- エージェントを決めて家の査定(価格・修繕リスト)をしてもらう
- 家の修繕をする
- エージェントと売る契約を交わす
- エージェントが写真を撮ってサイトに掲載
- オープンハウス
- オファーを見定める
- 良いオファーであれば売買契約を結ぶ
- 買い手がインスペクションをする
- インスペクションで問題のあった箇所を直す
- インスペクションが終わって双方の合意完了後、買い手のローン審査等開始
- Appraisalが行われる
- 最終的な売買契約 (タイトル会社と行う)
- 契約完了で家が売れる
1. エージェントを探す
必ず複数のエージェントをインタビューしてください。
zillow等のレビューや口コミで事前に5人に絞る。
エージェントを探す上で重要視したこと
- 全ての質問に忠実に答えてくれるか
- 時間にルーズではないか
- 身だしなみが整っているか
- 話し方が上品であるか (オープンハウスでの印象が大事!)
- 他のスタッフとの接し方 (他のスタッフがオープンハウスする場合もある)
- 過去売った家の写真の枚数・クオリティーをチェック (プロがきちんと照明を使って撮った写真であることがかなり重要)
- 副業としてではなく本業でエージェントをしている人
- 上から物を言わない人
- 人の話をちゃんと聞く人 (クライアントである自分たちの話を聞かない人は論外)
- 自分の子どもとの接し方 (オープンハウスには老若男女問わずいろんな人が来るので)
2. エージェントを決めて家の査定(価格・修繕リスト)をしてもらう
エージェントが決まれば、まずエージェントに家の現状の査定額を出してもらう。
家のどこを修繕すれば売る価値があがるのか、等アドバイスをもらう。
例えば: 修繕に50万円/1ヶ月かけてキッチンを修繕するのはいいがその場合一番売りやすい時期を逃すので、そのロスを考えればas-is(そのまま)で売り出す方が無難。
家の中のペイントは好みがあるのでわざわざ変える必要はない。ステージングによって絵画をや家具を置くことで視覚をずらせば良い。
カーペットは家具があると変えにくいので、売る前に変えてあるとポイント高い。
プロに$300~400ほどで庭仕事をしてもらってから写真を撮ると写りが本当に良くなる。
(写真は宣伝材料なのでかなり重要)
などなど細かくアドバイスをくれます。
3. 家の修繕をする
エージェントのアドバイスをもとに家の修繕を行う。
夏が迫っている場合は、修繕にお金と時間をかけるより
ある程度状態が良ければそのまま売った方が良い場合もあります。
時間・日にち通りに現れなかったりする場合もあるので
修繕する場合コントラクターは慎重に選びましょう。
4. エージェントと売る契約を交わす
これはエージェントと交わす契約です。
契約内容は異りますが、
選んだエージェントを通して売ることや
契約解除した場合の制限など様々な事項が書かれているのできちんと目を通しましょう。
ここでエージェントの手数料の交渉も可能になります。
(通常売り手が6%の手数料を払います。
買い手エージェントに3%、売り手エージェントに3%。)
5. エージェントが写真を撮ってサイトに掲載
エージェントが撮る場合もあるようですが
大概専属のカメラマンが写真を撮ってくれるようです。
場合によってはステージング代がエージェントの手数料に含まれている場合もあり。
写真は宣伝材料になる非常に大事なものなので専属のカメラマンがいるエージェントを選ぶと無難。必ず過去に売った家の写真・クオリティー・枚数を確認してから契約することをオススメ。
そしていよいよZillowやRedfinを始めとする様々な不動産サイトにあなたのお家が掲載されます。
6. オープンハウス
オープンハウスは必ずしも契約を結んだエージェントが行うとは限りません。
オープンハウスのスタッフは誰になるのかあらかじめ聞くことをお勧めします。
そしてオープンハウスでは土足厳禁・靴カバーを準備してくれるのか等のリクエストがあればしっかり伝えておくこと。
これから売る家に現在も住んでいる場合、片付ける箇所、デコレーションを変える箇所、広く見せるためにどの家具を動かすかとうのアドバイスをもらって準備します。
また、貴重品の管理をしっかり行うことが必要です。
7. オファーを見定める
オープンハウスも終わり、あとは待つのみ。
買いたい！というオファーが入ればエージェントから連絡が入ります。
オファーの条件(ローンの種類、頭金の金額、エスクローヘ入れる金額、インスペクションの条件等)をエージェントに説明してもらい、どのオファーが一番良いか見定めます。
8. 良いオファーであれば売買契約を結ぶ
良いオファーを見定めて決定すると、今度はエージェントから売り手・買い手双方に契約書が送られてきます。(E-mailでのやりとりが基本)
契約内容にもよりますが、よっぽどのことがない限り双方の売買契約が完了した時点で
『やっぱ売りたくない〜』という変更は効きません。
9. 買い手がインスペクションをする
売買契約を交わしたのち、定められた期日以内にインスペクションを買い手が行います。
５日以内など日数は様々ですが、インスペクションで出てきた問題をもとに
買い手が修繕費・維持費の交渉をしてきます。
10. インスペクションで問題のあった箇所を直す
インスペクションで交渉された部分をどこまで売り手からの手出しにするのかを交渉し
納得いく部分を『ではこちらで修繕します』というふうに買い手に伝えます。
11. インスペクションが終わって双方の合意完了後、買い手のローン審査等開始
インスペクションでわかった問題に関する修繕費等の交渉が終わり
双方の合意の後、やっとここにて買い手側のローンの審査とうファイナンスに関する審査が始まります。
12. Appraisalが行われる
Appraisalというのは不動産鑑定のことです。
資格を持った鑑定士が融資予定の銀行から指名され家の査定に来ます。
例えば$300Kで売りに出され契約を交わした家が、鑑定士によって$200Kの価値しかないとされた場合、$300Kのローンが組めなくなります。
13. 最終的な売買契約 (タイトル会社と行う)
Appraisalも無事に終わり、あとはローンの審査が完全に終わるのを待ちます。
そしてタイトル会社と正式に売買契約を完了させます。
ここでハッキリとした様々な金額が提示されます。
– 家の売値
– 家の残りのローン
– 光熱費
– 税金
– 不動産エージェント手数料
– HOAの日割り計算
などなど様々な計算がされ、最終的に手元に残る金額を知ることになります。
ここで完全に契約を済ませ、あとはカウンティーで記録されるのをまつのみです。
14. 契約完了で家が売れる
エージェントから『カウンティーで記録されました』という連絡が入り
無事に契約完了です。
銀行によって異なりますが、指定された銀行に家を売った売り上げが振り込まれます。
まとめ
ザーーーっと覚えている限り書き出してみました。
家を売ってびっくりしたことは、売り手・買い手双方の不動産エージェントの手数料を
売り手が支払うというシステム。これにはびっくりしました。
実際には家を売った売り上げから差し引かれますがそれでも驚きの金額です。
もし$300Kで家を売ったのであれば$300Kの6%($18K)が双方エージェントの手数料として引かれることになります。
不動産価値が買った時より下がり、経済の雲行きがあやしい時に家を手放したくてもこの手数料が払えなくて自力で売れずShort Saleになる。という話をよく聞いたのだと初めて納得しました。
エージェント選びは慎重。
そしてあなたの家の売値の3%を支払う相手ですから
遠慮せずにどんどん質問してスムーズに家が売れますように。
